-如因政策原因超出了支付能力可要求返还定金

　　“我半个月前在一个楼盘交纳了3万元诚意金，但我已是第三套房了，目前的现款又不够交纳首付，该咋办呢？”政策出台后，不少多次置业，之前已交纳诚意金或者定金的购房者都将面临相似的问题：首付比例超出自己的承受范围，之前交纳的费用能不能退还？

　　华盖律师事务所律师徐华认为，诚意金等同于合同的预付金，购房人在未和开发商签订任何合同的情况下，可以要求开发商退还这笔费用。同时，即使购房人已经交纳了定金，但在国家政策发展变化的前提下，购房人与开发商双方履行的合同要件同样发生了变化。如果因政策原因超出了支付能力，可以和开发商协商，要求返还定金。

　　-因政策变化引起合同要件变更可要求退首付款

　　对于一些已经交纳首付的购房者，此政策的出台将会面临另一个问题：因为是多次购房，首付比例的提高将可能面临需要“追加”部分首付款，银行才会审批按揭贷款。也就是说，如果是二次购房，之前交纳的是3成首付，新政策出台后，在按揭还未审批下来的情况下，必须将首付提高到4成或5成，银行才会审批贷款。但是，对于大部分购房者来说，首付款是笔不小的金额，在无力支付“余款”的情况下，开发商又不审批贷款，购房者能否要求开发商退还首付呢？

　　徐华认为，如果购房人交了首付款，而与银行的贷款合同无法签订，导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以请求解除合同。同时，因国家政策发生变化，导致购房人与开发商双方履行的合同要件发生变化，购房人可以和开发商协商解决，要求退还首付款。但如果开发商之前告知购房人，其首付款不够不具备贷款条件，银行有可能不予办理，而购房人执意执行的话，后果则由购房人承担，需要承担一定的违约金。（华商报）